ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร? อัตรา วิธีคำนวณ และสิ่งที่เจ้าของทรัพย์สินต้องรู้

     ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีท้องถิ่นที่เจ้าของที่ดิน อาคาร และผู้ประกอบการทุกคนต้องรับรู้เพราะส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนการถือครองทรัพย์ บทความนี้อธิบายครบตั้งแต่ความหมาย หลักการจัดเก็บ อัตราภาษีตามประเภทการใช้งาน วิธีคำนวณพร้อมตัวอย่าง กำหนดเวลาชำระ และบทลงโทษ เพื่อปฏิบัติให้ถูกต้องและวางแผนภาษีอย่างมีประสิทธิภาพ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร ?

     ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ ภาษีท้องถิ่นที่นำมาใช้แทนภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่เดิมเพื่อให้ระบบภาษีมีความทันสมัยและเป็นธรรมมากยิ่งขึ้น จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น เทศบาลหรือองค์กรบริหารส่วนตำบล (อบต.)

ผู้มีหน้าที่เสียภาษี ได้แก่ เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง หรือผู้ครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น โดยใช้มูลค่าทรัพย์สินตามราคาประเมินของกรมธนารักษ์เป็นฐานในการคำนวณ

หลักการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

1. จัดเก็บตามมูลค่าทรัพย์สิน

ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์เป็นฐานในการคำนวณ ซึ่งมีการปรับปรุงทุกรอบ 4 ปี เพื่อให้สอดคล้องกับราคาตลาด

2. จัดเก็บตามประเภทการใช้ประโยชน์

อัตราภาษีแตกต่างกันขึ้นอยู่กับว่าทรัพย์สินนั้นถูกนำไปใช้เพื่ออะไร ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย เกษตรกรรม พาณิชยกรรม/อุตสาหกรรม หรือที่ดินที่ทิ้งรกร้างว่างเปล่า

3. ใช้อัตาภาษีแบบก้าวหน้า

ยิ่งมูลค่าทรัพยส์สินสูง อัตราภาษียิ่งสูงตามลำดับขั้น ทำให้ผู้มีทรัพย์สินมูลค่าสูงแบกรับภาระภาษีมากกว่าผู้มีทรัพย์สินมูลค่าต่ำ

4. มีการยกเว้นและลดอัตราภาษีบางกรณี

ทรัพย์สินบางประเภทอาจได้รับการยกเว้นหรือลดอัตราภาษี เช่น บ้านหลังหลักที่มีมูลค่าไม่เกินเกณฑ์ที่กำหนด หรือที่ดินที่ใช้ในการเกษตรกรรมของบุคคลธรรม

อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ละประเภทเสียเท่าไหร่ ?

อัตราภาษีขึ้นอยู่กับประเภทการใช้ประโยชน์และมูลค่าทรัพย์สิน โดยกฎหมายกำหนดอัตราสูงสุดไว้ดังนี้

ประเภทการใช้ประโยชน์

อัตราภาษีสูงสุด

หมายเหตุ

เกษตรกรรม

ไม่เกิน 0.15%

อาจได้รับยกเว้นกรณีเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา

ที่อยู่อาศัย (บ้านหลังหลัก)

ไม่เกิน 0.30%

มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับยกเว้น

พาณิชยกรรม / อุตสาหกรรม

ไม่เกิน 1.20%

อาคารพาณิชย์ โรงงาน โกดัง สำนักงาน

ที่ดินรกร้างว่างเปล่า

ไม่เกิน 1.20% และเพิ่มทุก 3 ปี สูงสุด 3%

ออกแบบมาเพื่อป้องกันการกักตุนที่ดิน

หมายเหตุ – อัตราที่ใช้จริงในแต่ละปีจะกำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา ซึ่งโดยทั่วไปต่ำกว่าอัตราสูงสุดที่กฎหมายกำหนด ควรตรวจสอบกับหน่วยงานท้องถิ่นในพื้นที่ทุกปี

วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พร้อมตัวอย่าง

สูตรการคำนวณ : มูลค่าทรัพย์สิน (ราคาประเมินกรมธนารักษ์) x อัตรภาษีตามประเภทการใชประโยชน์

ตัวอย่างที่ 1 : อาคารพาณิชย์

อาคารพาณิชย์มูลค่า 10,000,000 บาท ใช้ประกอบธุรกิจ (อัตราภาษีสมมติ 0.30 %)

  1. มูลค่าทรัพย์สิน = 10,000,000 บาท 
  2. อัตราภาษี = 0.30% (0.003)
  3. ภาษีที่ต้องชำระ = 10,000,000 x 0.003 = 30,000 บาท/ปี

ตัวอย่างที่ 2 : บ้านพักอาศัย (หลังหลัก)

บ้านพักอาศัยหลังหลักมูลค่า 3,000,000 บาท (มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ไ้ด้รับยกเว้นภาษี)

  1. มูลค่าทรัพย์สิน = 3,000,000 บาท
  2. ได้รับยกเว้นภาษีเนื่องจากเป็นบ้านหลังหลักและมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท
  3. ภาษีที่ต้องชำระ = 0 บาท

จะเห็นว่าบ้านหลังหลักที่มีมูลค่าไม่สูงมักได้รับยกเว้นภาษี ซึ่งเป็นประโยชน์โดยตรงกับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องชำระเมื่อไหร่ ?

  • องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแจ้งประเมินภาษี : ภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี
  • กำหนดชำระภาษี : ภายในเดือนเมษายนของทุกปี
  • หมายเหตุ : อาจมีการขยายระยะเวลาตามประกาศของทางราชการในแต่ละปี

วิธีการชำระที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีช่องทางอะไรบ้าง ?

  1. รับหนังสือแจ้งประเมินภาษีจากหน่วยงานท้องถิ่น
  2. ตรวจสอบรายละเอียด มูลค่าทรัพย์สิน และยอดภาษีที่ต้องชำระให้ถูกต้อง
  3. ชำระภาษีผ่านช่องทางที่สะดวก ได้แก่ ชำระ ณ สำนักงานเทศบาลหรือ อบต./ชำระผ่านธนาคารที่กำหนด/ชำระผ่านระบบออนไลน์ (ในบางพื้นที่)

บทลงโทษหากไม่ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

  • เบี้ยปรับ : สูงสุดถึง 40% ของภาษีค้างชำระ กรณีที่ไม่ชำระภายในกำหนดหรือแจ้งข้อมูลเท็จ
  • เงินเพิ่ม : คิดดอกเบี้ยประมาณ 1% ต่อเดือนของภาษีที่ชำระ
  • อำนาจยึดทรัพย์ : หากค้างชำระนานเกินไป หน่วยงานท้องถิ่นมีอำนาจดำเนินกาารทางกฎหมายได้

ประเด็นสำคัญที่เจ้าของทรัพย์สินและผู้ประกอบการต้องรู้

ตรวจสอบประเภทการใช้ประโยชน์ให้ถูกต้อง

ประเภทการใช้ประโยชน์ที่ระบุในเอกสารต้องตรงกับความเป็นจริง เช่น หากที่ดินขึ้นทะเบียนเป็นเกษตรกรรมแต่ถูกใช้เพื่อพาณิชยกรรมอัตราภาษีจะถูกคำนวณในอัตราพาณิชยกรรมที่สูงกว่า

บ้านหลังหลักอาจะได้รับยกเว้นภาษี

บ้านพักอาศัยหลังหลักที่มีมูลค่าไม่เกินเกณฑ์ที่กำหนด (ปัจจุบัน 50 ล้านบาท) จะได้รับยกเว้นภาษี ผู้มีบ้านหลายหลังควรตรวจสอบสิทธิ์การยกเว้นและวางแผนการถือครองให้เหมาะสม

ราคาประเมินกรมธนารักษ์อาจต่างจากราคาตลาด

ฐานภาษีที่ใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ซึ่งมักต่ำกว่าราคาตลาดจริง อย่างไรก็ตาม ทุก 4 ปีจะมีการปรับราคาประเมินใหม่ซึ่งอาจทำให้ภาระภาษีเพิ่มขึ้น

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (FAQ)

Q1 : ถ้ามีบ้านหลายหลัง ทุกหลังต้องเสียภาษีหรือไม่?

บ้านหลังหลักที่เจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านและมีมูลค่าไม่เท่ากิน 50 ล้านบาท ได้รับยกเว้นภาษี บ้านหลังที่สองและหลังถัดไปต้องเสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัยตามปกติ โดยไม่ได้รับการการยกเว้น

Q2 : ห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือไม่?

ใช่ ห้องชุดและคอนโดมิเนียมที่มีกรรมสิทธิ์อยู่ในชื่อและผู้ถือครองต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเช่นเดียวกัน โดยคำนวณจากมูลค่าของห้องชุดตามราคาประเมินของกรมธนารักษ์

Q3 : ผู้เช่าต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทนเจ้าของไหม?

โดยหลักแล้ว หน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตกอยู่กับเจ้าของกรรมสิทธิ์ อย่างไรก็ตามสัญยาเช่าบางฉบับอาจกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดชอบค่าภาษีทีแทนได้ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา

วางแผนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้รอบคอบตั้งแต่ต้น

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของทรัพย์สินทุกคน โดยเฉพาะผู้ประกอบก่ารที่มีทรัพยืสินเพื่อการลงทมุนหรือดำเนินธุรกิจ การเข้าใจหลักเกณฑ์ อัตราภาษี วิธีคำนวณ และกำหนดเวลาชำระ จะช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายและเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุนได้

     ทดลองใช้ NEXTTO ฟรี 30 วัน
หรือติดต่อทีมงานเพื่อรับคำปรึกษาเพิ่มเติมได้ที่ Line OA – @Nextto

ช่องทางการติดต่อ NEXTTO 

Facebook : Nextto System

Instagram : Nexttosystem

LINE : @Nextto

TikTok : @Nexttosystem

Email : helpdesk@nexttosystem.com

Tel : 095-5088226